Petição 50

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DO FORO REGIONAL DO
................... - SP.

......................, brasileiro, casado, comerciante, portador da Cédula
de Identidade RG nº ....................... e do CPF/MF sob nº
...................., residente e domiciliado na Rua .....................,
Guarulhos, SP, por seus advogados (doc. 01) que esta subscrevem, vem à
presença de V. Exa. apresentar

AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

em face de ........................, inscrita no CNPJ sob nº
.................., sediada na Rua .......................................,
pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

OS FATOS

1. O Autor locou da Ré o lote 02, sem benfeitorias, situado na Avenida
............................., atualmente sem numeração oficial, no
desmembramento denominado Cidade Industrial Satélite São Paulo, perímetro
urbano da cidade de Guarulhos (docs. 10/14).

2. A locação do imóvel (terreno) deu-se através de instrumento particular,
por prazo determinado, com vigência de 5 (cinco) anos, iniciando-se em 01 de
janeiro de 1998, com término previsto para 31 de dezembro de 2002 (docs
10/14). Foi o Locatário autorizado a realizar no terreno as construções
necessárias para viabilizar a comercialização de combustíveis e derivados de
petróleo, serviços automotivos e produtos diversos, podendo utilizar o
terreno como sede para as atividades da sociedade que passou a integrar
(Clásulas 1ª e seu parágrafo 2º - docs. 10 e 11).

3. O valor mensal dos alugueres foi ajustado em R$ 2.000,00 (dois mil reais)
no primeiro ano; R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) no segundo ano;
R$ 3.000,00 (três mil reais) no terceiro ano; R$ 3.500,00 (três mil e
quinhentos reais) no quarto ano; e R$ 4.000,00 (quatro mil reais) no quinto
e último ano de vigência do contrato (Cláusula 3ª do Contrato - doc. 11)

4. A empresa da qual o Autor é sócio explora o ramo de comércio varejista de
derivados de petróleo, combustíveis automotivos, óleo lubrificantes,
produtos de mini-mercado e lavagem de autos, há mais de três anos,
utilizando como sede o imóvel locado (Centro de ...................-
contrato social - docs. 02/09) e sem ter mudado o objeto social neste
interregno.

5. O Autor vem cumprindo normalmente as cláusulas contratuais, tendo quitado
todas as taxas e impostos que incidem sobre o imóvel e que se obriga ao
pagamento, por força do contrato de locação.

6. Ocorre que o contrato de locação encontra-se prestes a expirar e a Ré
ainda não o renovou, apesar de instada a fazê-lo pelo Autor. Destarte, outra
solução não resta senão o ajuizamento da presente ação, a fim de obter a
renovação compulsória do contrato, ação ajuizada perante esse respeitável
juízo por força do que estipula a Cláusula 13ª do Contrato assinado entre as
partes (doc. 13).

7. O Autor mandou realizar perícia técnica particular no imóvel, a fim de
apurar as reais condições de mercado para um novo período qüinqüenal de
locação. Com base no laudo apresentado que ora anexa (docs. 214/226), e que
desta faz parte integrante, o Autor oferece as seguintes condições para a
renovação pleiteada:

a) Preço do aluguel: R$ 4.000,00 (quatro mil reais)

b) Periocidade para reajustes: anual

c) Índice para reajuste: IPC (FIPE)

d) Fiador: Auto Posto ................., inscrito no CNPJ sob nº
..................., estabelecido na Avenida ...............

Em caso de proposta mais vantajosa, de outro interessado na locação, o Autor
poderá fazer suas as condições ofertadas pelo proponente.

DO DIREITO

Fundamentam a pretensão do Autor os incisos I, II e III, do art. 51; art.
71, incisos e parágrafo único; § 2º, "in fine", do art. 72, da Lei 8.245/91.

Sobre o direito à renovação do contrato de locação extrai-se da doutrina o
seguinte ensinamento:

"A Ação Renovatória porta a pretensão à renovação, que a ordem jurídica
eleva à categoria de direito do locatário e, por parte do locador, a um
dever jurídico (mais especificamente, uma obrigação de fazer). Por
identidade de situações, embora o disposto no art. 639 do Código de Processo
Civil tenha como fonte a Lei, a sentença que acolhe a demanda renovatória
tem o mesmo efeito do contrato que seria firmado pelas partes se houvesse o
consenso."

(in "Comentários à Nova Lei do Inquilinato" - Nagib Slaib Filho - Forense -
RJ, 1992, 1ª Ed., p.366)

Assim, o que se pretende com o presente feito, é o reconhecimento do direito
de o Autor ver renovado o seu contrato de locação, em defesa do seu fundo de
comércio, protegido desde o advento do Decreto-Lei nº 24.150/34, cujo
embrião nascera ainda em 1933, por inspiração e liderança de Hernani de
Castro Araújo e do Sindicato dos Lojistas do Rio de Janeiro.

Defendido e criado por lojistas e comerciantes no início deste século, o
instituto jurídico do fundo de comércio trata de dar proteção a uma
categoria de direito intelectual, cuja teoria...

"... repouse sur cette idée, que la loi reconnant un droit exclusif sur un
élément productif de richesses, à celui qui a crée ce élément par son
travail personnel ou aquel il a été réguliérement transmis"

("Précis de droit commercial, v. 1, nº 127, 'apud' Darcy Bessone - Renovação
de Locação - Saraiva - 2ª Ed., 1990, p. 25)

Portanto, o direito de propriedade do locador de imóvel para fins comerciais
e seus equivalentes do § 4º, do art. 51, da Lei 8.245/91, opõe-se à proteção
ao fruto do trabalho, dedicação e inteligência do locatário, efetivo gerador
de riquezas para a sociedade, denominado "fundo de comércio".

Não se há negar, assim, o direito de o Autor ver renovada sua locação nos
moldes aqui pleiteados.

O PEDIDO

Ante o exposto, requer:

a) a citação da Ré, na forma do inciso I, do art. 221, do Código de Processo
Civil, com as advertências dos arts. 285 e 319, do mesmo Código, para que
tome conhecimento dos termos desta, apresentando a defesa que tiver,
acompanhando-a até final decisão, que a julgará procedente, nos termos desta
petição inicial;

b) a produção das provas admitidas pelos arts. 136 do CC e 332 do CPC,
notadamente o depoimento pessoal do representante legal da Ré, sob pena de
confesso, e a produção de prova pericial, a fim de confirmar o valor
mercadológico do locativo oferecido;

c) a procedência da ação, proferindo-se declaração constitutiva da renovação
do contrato de locação existente entre as partes, nos termos e condições
oferecidos nesta petição, ou nos termos que o Autor venha a aceitar, após a
contestação, se houver.

d) havendo contestação por parte da Ré e, na ausência de transação entre as
partes, requer a condenação da mesma no pagamento dos ônus da sucumbência,
com honorários de 20% sobre o valor da causa.

Dá à causa o valor de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais).

Termos em que, pede deferimento.

Guarulhos, 28 de junho de 2002.

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OAB nº 1.000
advogado